Lødingen kommune

Retningslinjer for eiendomsskattetaksering av fast eiendom

Fastsatt av sakkyndig nemnd i møte 28.11.2018. Versjon 3.3

I. Definisjoner og prinsipper

Hjemmelsgrunnlag: Eiendomsskatteloven

Etter eiendomsskatteloven § 8 A-3 andre og fjerde ledd takseres de skattepliktige eiendommene i kommunen av en nemnd oppnevnt av kommunestyret. Takseringsretningslinjer skal sikre korrekte takstnivåer og likebehandling av skatteyterne, og er et nødvendig verktøy i nemndas arbeid.

Verdsettelsesnorm: Alminnelig omsetningsverdi

Etter eiendomsskatteloven § 8 A-2 første ledd skal takstverdien fastsettes til det beløp det må antas at eiendommen ut fra dens beliggenhet, beskaffenhet og anvendelighet kan bli avhendet for ved fritt salg under vanlige omsetningsforhold.

Takseringsmetode: Sjablongtaksering

Ved takseringen benyttes prisopplysninger fra tidligere salg, prisstatistikker og lokalkunnskap for å finne gjennomsnittlig markedspris per kvadratmeter for hver eiendomstype - i kommunen samlet eller i de enkelte deler av kommunen (inndeling i pris-soner). Gjennomsnittsprisene reduseres med en forsiktighetsmargin.

Eiendommene besiktiges utvendig. Ved besiktigelsen foretas en skjønnsmessig vurdering av individuelle forhold ved eiendommen og omgivelsene som kan føre til at kvadratmeterprisen settes lavere eller høyere enn gjennomsnittet. 

Bygninger under 15m2 takseres ikke.

Retningslinjenes karakter og virkeområde: Fravikelige. Anvendes gjennom hele takstperioden.

Retningslinjenes sjablongpriser og faktormatriser skal normalt legges til grunn. De kan og skal fravikes dersom de i enkelttilfeller vil føre til en takst som vurderes å være klart uriktig sett i forhold til lovens verdsettelsesnorm eller prinsippet om likebehandling.

Etter eiendomsskatteloven § 8 A-3 første ledd skal eiendomsmassen som hovedregel takseres hvert tiende år. Disse takseringsretningslinjene og erfaringsprisene som er fastsatt i dem skal benyttes gjennom hele takstperioden, inntil neste hovedtaksering («alminnelig taksering»). 

Måleenheter for bygningsarealer og definisjon av grunnarealer: BRA og BYA, matrikkelenhet

Ved taksering av bygningsarealer benyttes

Bruksareal (BRA), som definert i Føringsinstruks for Matrikkelen, og

Bebygd areal (BYA), som definert i Føringsinstruks for Matrikkelen
Ved taksering av grunnarealer forstås med tomt den enkelte matrikkelenhet/grunnboksenhet.

Takseringsveileder: Veileder til retningslinjene
KS Eiendomsskatteforum (KSE) har utarbeidet en veileder til disse takseringsretningslinjene som beskriver anbefalte fremgangsmåter og metoder med henvisning til hvert enkelt avsnitt i retningslinjene.

II. Boliger, fritidsboliger, garasjer, uthus og naust mv. Fastsetting av foreløpig takst - takst før vurdering av individuelle forhold ved den enkelte eiendom

II.1 Metoden for fastsetting av foreløpig takst
1. Bygningsareal fordeles pr. etasje og korrigeres ved bruk av etasjefaktorer.
2. Korrigert bygningsareal multipliseres med sjablong kvadratmeterpris for bygningstypen.
3. Summen av 2 og 3 multipliseres med eventuell sonefaktor. Dette gir en beregnet, foreløpig takst.
Arealopplysninger og andre faktaopplysninger om eiendommene hentes fra Matrikkelen og eventuelt ved forespørsel til eier.

II.2 Sjablong kvadratmeterpriser

Verdien av tomt er inkludert i sjablongverdiene for bygningene. Festetomter og eid tomt behandles likt. Carport verdsettes som en skjønnsmessig del av eiendommen.

II.3 Etasjefaktorer

II.4 Sonefaktorer

Kommunen er inndelt i soner som gjenspeiler forskjeller i gjennomsnittlig prisnivå i ulike deler av kommunen. Sonene fremgår av tabellene nedenfor, og er vist i kart, se pkt IV.

Boligeiendom og boligtomter:

Fritidseiendom og tomter til fritidseiendom:

III. Skjønnsmessig vurdering av forhold på og omkring den enkelte eiendom og fastsetting av takstvedtak

III.1 Grunnlaget for sakkyndig nemnds vurdering

Med utgangspunkt i foreløpig beregnet takst foretar engasjerte besiktiger en utvendig besiktigelse av eiendommene. Ved besiktigelsen settes forslag til faktorer for individuelle forhold på selve eiendommen og omkring eiendommen som kan tilsi at salgsverdien ligger høyrere eller lavere enn foreløpig beregnet takst. Eiendommene fotograferes. Om nødvendig foretas kontrollmåling av arealer.

III.2 Skjønnsmessig vurdering av forhold på eiendommen

Standard og vedlikehold og bygningens alder er bygningsmessige forhold som kan påvirke eiendommens salgsverdi. Opparbeidelse av hageanlegg og parkeringsplass samt utnyttbarheten, er forhold ved tomten som kan påvirke salgsverdien. For fritidsboliger kan også forhold som vannforsyning, avløpsforhold og strømforsyning påvirke salgsverdien.

Følgende inndeling benyttes ved taksering av helårsboliger:

Følgende inndeling benyttes ved taksering av fritidsboliger:

For eiendommer med kondemnable bygninger må det foretas en individuell skjønnsmessig vurdering av betydningen dette har for eiendommens salgsverdi.

III.3 Skjønnsmessig vurdering av forhold omkring eiendommen

Utsikt, støy, lysforhold, strandlinje, adkomstforhold, kraftlinjer, reguleringsmessige forhold er eksempler på forhold ved en enkelte eiendommens omgivelser som kan påvirke salgsverdien. 

Følgende inndeling benyttes ved taksering av helårsboliger:

Følgende inndeling benyttes ved taksering av fritidsboliger:

III.4 Taksering av spesielle eiendommer

Gjennomsnittsprisene for den enkelte eiendomstype tar sikte på eiendommer innenfor et normalspenn. For eiendommer der bygninger, hageanlegg har en utforming eller størrelse som avviker sterkt fra en normaleiendom, eller har en helt spesiell beliggenhet, vil taksering ved bruk av sjablongpriser og faktorsetting kunne gi et uriktig resultat. I slike tilfeller fastsettes takst som i større grad bygger på et konkret faglig skjønn.

III.5 Regnemåte for faktorenes innvirkning på takstverdien.

Fylles inn senere.

III.6 Nemdas takstvedtak

Sakkyndig nemnd fastsetter takstvedtak for den enkelte eiendom ut fra en vurdering av den foreløpige taksten, fotografier av eiendommen og besiktigernes forslag til faktorsetting.

IV. Sonekart

V. Næringseiendom - (vedtatt sn 21.06.2018)

Taksten skal tilsvare eiendommens objektiverte omsetningsverdi.

Med eiendommens objektiverte omsetningsverdi menes en forsiktig antatt omsetningsverdi, basert på en normal bruksmåte av eiendommen og hvor det ses bort fra forhold som er skiftende, som konjunkturer og eierens konkrete utnytting av eiendommen

Følgende verdiparametere blir benyttet for å komme frem til eiendommens omsetningsverdi:

1. Markedsmessige vurdert leiepris avhenger av arealtype (lager, verksted, kontor etc.)

2. Arealledighet/eierkostnader blir vurdert i % av årlig brutto leie (blir fratrekk for årlig brutto leie)

3. Fastsetting av kapitaliseringsfaktor (speiler eiendommen sin attraktivitet som investeringsobjekt; lav kapitaliseringsrente gir høyere verdi enn høy kapitaliseringsrente – ref. 1/x)

Kapitalisering av årlig netto leieinntekt gir eiendommen sin markedsverdi.

Parameter for verdisetting av næringseiendommer:

V.1. Leieinntekt

Takstfirmaet vurderer hva årlig leieinntekt vil være for eiendommen for og komme frem til eiendommens objektiverte omsetningsverdi. Med eiendommens objektiviserte omsetningsverdi menes en forsiktig antatt omsetningsverdi, basert på en normal bruksmåte av eiendommen og hvor det ses bort fra forhold som er skiftende, som konjunkturer og eierens konkrete utnytting av eiendommen.

Årlig brutto leie fremkommer slik: hva en kvadratmeter av bebygd areal kan leies ut for pr år i det åpne markedet (ofte omtalt som leiemeterpris – kr / m² pr år) - multiplisert med bygningsmassens areal.

V.2. Eierkostnader/ledig areal

Med ledighet her er ment markedsmessig vurdert ledig lokale og ikke faktisk ledighet. Takstfirmaet vurderer hvor stor del av bygningene sine forvaltningsdrift og vedlikeholdskostnader (FDV) som ikke kan fordeles på leietaker, men er såkalt eierkostnader.

Eierkostnader er følgende:

• Vedlikeholdskostnader
• Forsikring av bygningsmassen

• Utskiftning og vedlikehold av tekniske installasjoner
• Administrasjonskostnader (revisjon, forvaltning osv.)
• Andre driftskostnader

• Bygningens arealeffektivitet

   

V.3. Forretningsprosent / kapitalisering

Ved vurdering av kapitaliseringsfaktor blir det lagt vekt på:

• Realrente (nominell rente – inflasjon)
• Byggrisiko reflekteres bygningens tilstand, kurans, attraktivitet osv.
• Markedsrisiko henspeiler risiko i leieavtaler/leiepriser
• Objektrisiko henspeiler risiko ved investering i fast eiendom
• Realrenterisiko

V.4. Leiepriser

Næringseiendom takseres i utgangspunktet etter leieverdiprinsippet med følgende leiepriser kr pr m²:

Tomt inngår i leieprisene.

V.5. Ubebygde næringsareal

Ubebygd næringsareal i Lødingen sentrum takseres med en pris på 100 kr pr m² for råtomt, og kr. 200 per m² for opparbeidet grunn.

Ubebygd næringsareal utenfor Lødingen sentrum takseres med en pris på 50 kr pr m2. for råtomt, og kr. 100 per m² for opparbeidet grunn.

V6. Avvik

For spesielle eiendommer kan leieprisene avvikes, men avvik skal begrunnes.

VI. Verk og bruk

I henhold til lovendring vil begrepet verk og bruk gradvis fases ut over 7 år fra 2019. I 2018 vil Lødingen kommune taksere bygninger på eiendommer som tradisjonelt vil defineres som verk og bruk som næringseiendom, så fremst det er mulig. Dersom det ikke er mulig, takseres disse etter teknisk verdi.

Produksjonsutstyr og produksjonstilbehør takseres i 2018 etter teknisk verdi.

Kraftlinjer, teleanlegg og oppdrettsanlegg takseres etter teknisk verdi.

Tomt inngår i teknisk verdiberegning.