Eiendomsskatt

KS- 113/17 Vedtak:
Lødingen kommune innfører eiendomsskatt på verk og bruk og annen næringseiendom fra 2018 og på alle lovlige skatteobjekt i hele kommunen fra 2019 med hjemmel i eiendomsskattelovens §§ 2 og 3.
 

Lødingen kommune

Retningslinjer for eiendomsskattetaksering av fast eiendom

Fastsatt av sakkyndig nemnd i møte 21.06.2018.

I. Definisjoner og prinsipper

Hjemmelsgrunnlag: Eiendomsskatteloven

Etter eiendomsskatteloven § 8 A-3 andre og fjerde ledd takseres de skattepliktige eiendommene i kommunen av en nemnd oppnevnt av kommunestyret. Takseringsretningslinjer skal sikre korrekte takstnivåer og likebehandling av skatteyterne, og er et nødvendig verktøy i nemndas arbeid.

Verdsettelsesnorm: Alminnelig omsetningsverdi

Etter eiendomsskatteloven § 8 A-2 første ledd skal takstverdien fastsettes til det beløp det må antas at eiendommen ut fra dens beliggenhet, beskaffenhet og anvendelighet kan bli avhendet for ved fritt salg under vanlige omsetningsforhold.

Takseringsmetode: Leieverdi og teknisk verdi

Ved takseringen benyttes prisopplysninger fra tidligere salg, prisstatistikker og lokalkunnskap for å finne gjennomsnittlig markedspris per kvadratmeter for hver eiendomstype. Gjennomsnittsprisene reduseres med en forsiktighetsmargin.

Eiendommene besiktiges utvendig. Ved besiktigelsen foretas en skjønnsmessig vurdering av individuelle forhold ved eiendommen og omgivelsene som kan føre til at kvadratmeterprisen settes lavere eller høyere enn gjennomsnittet. 

Retningslinjenes karakter og virkeområde: Fravikelige. Anvendes gjennom hele takstperioden.

Retningslinjenes sjablongpriser og faktormatriser skal normalt legges til grunn. De kan og skal fravikes dersom de i enkelttilfeller vil føre til en takst som vurderes å være klart uriktig sett i forhold til lovens verdsettelsesnorm eller prinsippet om likebehandling.

Etter eiendomsskatteloven § 8 A-3 første ledd skal eiendomsmassen som hovedregel takseres hvert tiende år. Disse takseringsretningslinjene og erfaringsprisene som er fastsatt i dem skal benyttes gjennom hele takstperioden, inntil neste hovedtaksering («alminnelig taksering»). 

Måleenheter for bygningsarealer og definisjon av grunnarealer: BRA og BYA, matrikkelenhet

Ved taksering av bygningsarealer benyttes

Bruksareal (BRA), som definert i Føringsinstruks for Matrikkelen, og

Bebygd areal (BYA), som definert i Føringsinstruks for Matrikkelen

 

II. Boliger, fritidsboliger, garasjer, uthus og naust mv. Fastsetting av foreløpig takst - takst før vurdering av individuelle forhold ved den enkelte eiendom

Kap II er ikke trådt i kraft.

III. Skjønnsmessig vurdering av forhold på og omkring den enkelte eiendom og fastsetting av takstvedtak

Kap III er ikke trådt i kraft.

IV. Sonekart

Kap IV er ikke trådt i kraft.

V. Næringseiendom

Taksten skal tilsvare eiendommens objektiverte omsetningsverdi.

Med eiendommens objektiverte omsetningsverdi menes en forsiktig antatt omsetningsverdi, basert på en normal bruksmåte av eiendommen og hvor det ses bort fra forhold som er skiftende, som konjunkturer og eierens konkrete utnytting av eiendommen

 

Følgende verdiparametere blir benyttet for å komme frem til eiendommens omsetningsverdi:

1. Markedsmessige vurdert leiepris avhenger av arealtype (lager, verksted, kontor etc.)

2. Arealledighet/eierkostnader blir vurdert i % av årlig brutto leie (blir fratrekk for årlig brutto leie)

3. Fastsetting av kapitaliseringsfaktor (speiler eiendommen sin attraktivitet som investeringsobjekt; lav kapitaliseringsrente gir høyere verdi enn høy kapitaliseringsrente – ref. 1/x)

Kapitalisering av årlig netto leieinntekt gir eiendommen sin markedsverdi.

Parameter for verdisetting av næringseiendommer:

V.1. Leieinntekt

Takstfirmaet vurderer hva årlig leieinntekt vil være for eiendommen for og komme frem til eiendommens objektiverte omsetningsverdi. Med eiendommens objektiviserte omsetningsverdi menes en forsiktig antatt omsetningsverdi, basert på en normal bruksmåte av eiendommen og hvor det ses bort fra forhold som er skiftende, som konjunkturer og eierens konkrete utnytting av eiendommen.

Årlig brutto leie fremkommer slik: hva en kvadratmeter av bebygd areal kan leies ut for pr år i det åpne markedet (ofte omtalt som leiemeterpris – kr / m² pr år) - multiplisert med bygningsmassens areal.

V.2. Eierkostnader/ledig areal

Med ledighet her er ment markedsmessig vurdert ledig lokale og ikke faktisk ledighet. Takstfirmaet vurderer hvor stor del av bygningene sine forvaltningsdrift og vedlikeholdskostnader (FDV) som ikke kan fordeles på leietaker, men er såkalt eierkostnader.

Eierkostnader er følgende:

  • Vedlikeholdskostnader
  • Forsikring av bygningsmassen
  • Utskiftning og vedlikehold av tekniske installasjoner
  • Administrasjonskostnader (revisjon, forvaltning osv.)
  • Andre driftskostnader
  • Bygningens arealeffektivitet

     

V.3. Forretningsprosent / kapitalisering

Ved vurdering av kapitaliseringsfaktor blir det lagt vekt på:

  • Realrente (nominell rente – inflasjon)
  • Byggrisiko reflekteres bygningens tilstand, kurans, attraktivitet osv.
  • Markedsrisiko henspeiler risiko i leieavtaler/leiepriser
  • Objektrisiko henspeiler risiko ved investering i fast eiendom
  • Realrenterisiko

V.4. Leiepriser

Næringseiendom takseres i utgangspunktet etter leieverdiprinsippet med følgende leiepriser kr pr m2:

 

Kontorareal

250 – 1200 kr/m2

Butikkareal

450 – 1200

Produksjon/verksted

200 – 1200

Utleie/kurs,møtelokaler

250 - 550

Servering

450 – 1200

Lagerareal

  50 – 350

Personal, lokaler

100 – 1200

 

Tomt inngår i leieprisene.

V.5. Ubebygde næringsareal

Ubebygd næringsareal i Lødingen sentrum takseres med en pris på 100 kr pr m2 for råtomt, og kr. 200 per m2 for opparbeidet grunn.

Ubebygd næringsareal utenfor Lødingen sentrum takseres med en pris på 50 kr pr m2. for råtomt, og kr. 100 per m2 for opparbeidet grunn.

 

V6. Avvik

For spesielle eiendommer kan leieprisene avvikes, men avvik skal begrunnes.

 

VI. Verk og bruk

I henhold til lovendring vil begrepet verk og bruk gradvis fases ut over 7 år fra 2019. I 2018 vil Lødingen kommune taksere bygninger på eiendommer som tradisjonelt vil defineres som verk og bruk som næringseiendom, så fremst det er mulig. Dersom det ikke er mulig, takseres disse etter teknisk verdi.

Produksjonsutstyr og produksjonstilbehør takseres i 2018 etter teknisk verdi.

Kraftlinjer, teleanlegg og oppdrettsanlegg takseres etter teknisk verdi.

Tomt inngår i teknisk verdiberegning.

Kontaktinfo

Tone Kristensen
Takstmann (bolig- og fritidseiendommer)
E-post
Telefon 76 98 66 06